Bez kategorii

Czy to dobry moment na zakup mieszkania w 2026 roku?

Jan Duda

Rok 2026 przynosi stabilizację po burzliwych latach wysokiej inflacji, gwałtownych podwyżek stóp procentowych i dynamicznych zmian cen nieruchomości. Dla wielu Polaków pytanie nie brzmi już czy w ogóle kupić mieszkanie, ale czy to jest właściwy moment. Odpowiedź – jak zwykle w ekonomii – brzmi: to zależy. Od Twojej sytuacji finansowej, strategii inwestycyjnej oraz kierunku, w którym podąży rynek.

W artykule analizuję dane makroekonomiczne, politykę kredytową banków, sytuację deweloperów oraz trendy cenowe w największych miastach. Sprawdzam również, jak na decyzję zakupową wpływają programy rządowe, koszty finansowania i rynek najmu.

W artykule przeczytasz m.in.:

  • jak zmieniły się ceny mieszkań w 2025 i na początku 2026 roku
  • czy stopy procentowe sprzyjają kredytobiorcom
  • czy programy wsparcia państwa mają realny wpływ na ceny
  • jakie ryzyka mogą pojawić się w drugiej połowie 2026 roku
  • kiedy zakup mieszkania ma sens inwestycyjny

Czytaj więcej…

Spis treści

Sytuacja makroekonomiczna w Polsce w 2026 roku

Polska gospodarka wchodzi w 2026 rok z umiarkowanym wzrostem PKB i wyraźnie niższą inflacją niż w latach 2022–2023. Polityka monetarna prowadzona przez Narodowy Bank Polski przyniosła efekt w postaci ustabilizowania cen, choć kosztem wyraźnego schłodzenia rynku kredytowego w poprzednich latach.

Kluczowe czynniki wpływające na rynek mieszkaniowy w 2026 roku:

  • inflacja w okolicach celu inflacyjnego
  • stabilniejsze koszty materiałów budowlanych
  • wyższe wynagrodzenia realne
  • powrót popytu kredytowego

Wzrost wynagrodzeń przy jednoczesnej stabilizacji cen powoduje poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych. To jeden z głównych argumentów przemawiających za tym, że popyt w 2026 roku może ponownie przyspieszyć.

Stopy procentowe i dostępność kredytów hipotecznych

Po rekordowych podwyżkach z lat 2022–2023 stopy procentowe zostały ustabilizowane. W 2026 roku koszt kredytu hipotecznego jest wyraźnie niższy niż w szczytowym okresie cyklu zacieśniania.

Co to oznacza w praktyce?

  • wyższa zdolność kredytowa
  • większa konkurencja banków
  • powrót ofert z niższą marżą
  • większa przewidywalność rat

Dla wielu osób to właśnie poziom raty kredytowej jest czynnikiem decydującym. Jeśli oprocentowanie utrzyma się na obecnym poziomie lub zostanie jeszcze lekko obniżone, druga połowa 2026 roku może przynieść wzrost liczby transakcji.

Ceny mieszkań – czy rynek się stabilizuje?

W największych miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku – ceny w 2024 i 2025 roku rosły dynamicznie, napędzane ograniczoną podażą i programami wsparcia kredytobiorców. W 2026 roku obserwujemy wyraźne wyhamowanie tempa wzrostu.

Deweloperzy ostrożniej wprowadzają nowe inwestycje, a klienci częściej negocjują ceny. Rynek przestaje być rynkiem sprzedającego, choć w najlepszych lokalizacjach nadal trudno mówić o przecenach.

Najważniejsze zjawiska:

  • stabilizacja cen ofertowych
  • rosnąca liczba promocji deweloperskich
  • większa elastyczność w negocjacjach

To nie jest moment panicznego wzrostu cen, ale też nie widać symptomów głębokiej korekty.

Programy rządowe i ich wpływ na rynek nieruchomości

Doświadczenia z programem Bezpieczny Kredyt 2% pokazały, że dopłaty do kredytów mogą wywołać gwałtowny wzrost popytu i cen.

W 2026 roku rynek jest ostrożniejszy wobec nowych inicjatyw państwowych. Każda zapowiedź wsparcia powoduje chwilowe przyspieszenie decyzji zakupowych, ale inwestorzy coraz częściej zakładają, że programy mogą być czasowe i selektywne.

Efekt?
Zakup mieszkania wyłącznie w oczekiwaniu na rządową dopłatę może być ryzykowną strategią.

Rynek najmu a opłacalność zakupu

Po silnych wzrostach czynszów w latach 2022–2024 rynek najmu wszedł w fazę stabilizacji. Rentowność brutto w największych miastach oscyluje wokół 4–6%.

Dla inwestorów oznacza to:

  • mniejszą spekulacyjność rynku
  • większe znaczenie lokalizacji
  • konieczność dokładnej kalkulacji kosztów

Jeżeli rata kredytu jest zbliżona do czynszu najmu, zakup na własne potrzeby może być racjonalny finansowo. Jeśli jednak kredyt znacząco przewyższa koszt wynajmu – decyzja wymaga głębszej analizy.

Zakup mieszkania na własne potrzeby vs inwestycyjnie

To kluczowe rozróżnienie.

Zakup na własne potrzeby
Jeśli planujesz mieszkać w nieruchomości przez 10–15 lat, krótkoterminowe wahania cen mają mniejsze znaczenie. W takim horyzoncie czasowym ryzyko spadku wartości jest ograniczone.

Zakup inwestycyjny
Wymaga precyzyjnej kalkulacji:

  • kosztu finansowania
  • podatków
  • możliwych okresów pustostanu
  • scenariusza spadku cen

W 2026 roku inwestowanie w mieszkania nie jest już tak oczywistą „bezpieczną przystanią”, jak kilka lat wcześniej.

Największe ryzyka w 2026 roku

  1. Możliwe spowolnienie gospodarcze w strefie euro
  2. Zmiany regulacyjne dotyczące rynku najmu
  3. Nadpodaż w wybranych segmentach rynku
  4. Wzrost bezrobocia

Rynek nieruchomości jest silnie powiązany z rynkiem pracy. Jeśli sytuacja zatrudnieniowa pozostanie stabilna, prawdopodobieństwo gwałtownych spadków cen jest ograniczone.

Dla kogo 2026 rok jest dobrym momentem na zakup?

Rok 2026 może być dobrym momentem dla:

  • osób z wysoką zdolnością kredytową
  • kupujących pierwsze mieszkanie na własne potrzeby
  • inwestorów długoterminowych
  • osób dysponujących wkładem własnym powyżej 20%

Nie jest to natomiast idealny moment dla:

  • inwestorów liczących na szybki wzrost cen
  • osób o niestabilnych dochodach
  • kupujących pod presją programów rządowych

Podsumowanie: decyzja zależy od Twojej strategii

Czy to dobry moment na zakup mieszkania w 2026 roku?

Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich. Rynek nie znajduje się ani w fazie bańki spekulacyjnej, ani w głębokiej korekcie. To okres względnej równowagi – a takie momenty sprzyjają racjonalnym decyzjom.

Jeżeli kupujesz na lata, masz stabilne dochody i odpowiedni wkład własny – 2026 rok może być rozsądnym momentem na wejście na rynek. Jeśli jednak liczysz na szybki wzrost wartości i łatwy zysk – obecne warunki wymagają znacznie większej ostrożności.

Ostatecznie to nie rok decyduje o opłacalności inwestycji, lecz Twoja strategia finansowa, horyzont czasowy i poziom ryzyka, który jesteś gotów zaakceptować.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *