Bez kategorii

Ceny mieszkań w Polsce 2026 – aktualna analiza i prognozy

Marta Lewicka

O czym jest ten artykuł?

Rynek nieruchomości w Polsce w 2026 roku wchodzi w fazę, którą wielu ekspertów określa jako moment przesilenia. Po dynamicznych wzrostach cen z lat 2021–2024 oraz okresie stabilizacji w 2025 roku, inwestorzy i kupujący indywidualni zadają sobie pytanie: czy to dobry moment na zakup mieszkania, czy lepiej poczekać?

W niniejszym artykule przedstawiam aktualną analizę cen mieszkań w Polsce w 2026 roku, dane z największych miast, czynniki wpływające na rynek oraz realne prognozy na kolejne kwartały. To materiał dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, inwestorów oraz wszystkich, którzy chcą świadomie podejmować decyzje finansowe.

  • aktualne ceny mieszkań w największych miastach
  • porównanie rynku pierwotnego i wtórnego
  • wpływ stóp procentowych i polityki kredytowej
  • analiza podaży i popytu
  • prognozy cen na 2026 i 2027 rok
  • ryzyka i szanse dla kupujących

Czytaj więcej…

Spis treści

Aktualne ceny mieszkań w Polsce w 2026 roku

Początek 2026 roku przynosi umiarkowaną stabilizację cen na poziomie ogólnopolskim. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Polsce oscyluje wokół 12 500–13 800 zł, przy czym różnice regionalne pozostają znaczące.

Po rekordowych wzrostach w latach 2022–2023 dynamika cen wyraźnie spowolniła. W 2025 roku notowaliśmy wzrosty rzędu 3–6% rocznie, a pierwsze miesiące 2026 wskazują na tempo bliższe 2–4% w skali roku. To sygnał, że rynek wszedł w fazę bardziej zrównoważoną.

Na poziomie makroekonomicznym kluczowe znaczenie mają:

  • stabilizacja inflacji
  • łagodniejsza polityka monetarna
  • umiarkowany wzrost wynagrodzeń realnych
  • ograniczona dostępność gruntów w centrach miast

Ceny mieszkań w największych miastach

Najwyższe ceny tradycyjnie utrzymują się w metropoliach o silnych fundamentach gospodarczych.

Warszawa

Stolica pozostaje najdroższym rynkiem w kraju. Średnie ceny nowych mieszkań przekraczają 17 000 zł/m² w centralnych dzielnicach, a na obrzeżach wahają się między 14 000 a 15 500 zł/m². Rynek wtórny jest niewiele tańszy, co wynika z ograniczonej podaży.

Kraków

Drugie miejsce pod względem cen. Średnia cena metra kwadratowego w 2026 roku to około 15 500–16 500 zł. Silny rynek najmu oraz napływ kapitału inwestycyjnego podtrzymują presję cenową.

Wrocław

Wrocław utrzymuje poziom 14 000–15 000 zł/m². Miasto korzysta z rozwoju sektora IT i usług dla biznesu, co wspiera popyt.

Gdańsk

Rynek trójmiejski, napędzany turystyką i inwestorami, notuje ceny na poziomie 14 500–16 000 zł/m² w atrakcyjnych lokalizacjach.

Poznań

Stabilny rynek z cenami w przedziale 12 500–13 500 zł/m². Wzrosty są tu bardziej umiarkowane niż w Warszawie czy Krakowie.

Rynek pierwotny vs rynek wtórny – gdzie drożej?

W 2026 roku różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym uległy zmniejszeniu. Jeszcze kilka lat temu nowe mieszkania były wyraźnie droższe, dziś w wielu miastach ceny są zbliżone.

Na rynku pierwotnym ceny podbijają:

  • rosnące koszty materiałów budowlanych
  • wyższe koszty pracy
  • standard energetyczny budynków
  • ograniczona liczba atrakcyjnych działek

Z kolei rynek wtórny zyskuje na atrakcyjności ze względu na:

  • dostępność mieszkań w dobrych lokalizacjach
  • krótszy czas wprowadzenia się
  • możliwość negocjacji ceny

Wpływ stóp procentowych i kredytów hipotecznych

Decyzje kredytowe w 2026 roku są ściśle powiązane z polityką monetarną banku centralnego. Po okresie wysokich stóp procentowych w latach 2022–2024, ich stopniowe obniżki poprawiły zdolność kredytową gospodarstw domowych.

Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych:

  • zwiększa popyt na mieszkania
  • poprawia dostępność finansowania
  • skraca czas sprzedaży ofert

Jednocześnie banki zachowują ostrożność w ocenie ryzyka, co ogranicza nadmierne zadłużanie się gospodarstw domowych.

Podaż, popyt i aktywność deweloperów

W 2026 roku obserwujemy umiarkowany wzrost liczby nowych inwestycji, jednak deweloperzy pozostają ostrożni. Wysokie koszty finansowania projektów oraz niepewność regulacyjna powodują, że nowe projekty są uruchamiane selektywnie.

Popyt utrzymuje się na stabilnym poziomie dzięki:

  • poprawie sytuacji na rynku pracy
  • wzrostowi migracji do dużych miast
  • zainteresowaniu inwestorów najmem długoterminowym

Brak gwałtownego wzrostu podaży ogranicza ryzyko spadków cen w krótkim terminie.

Ceny mieszkań 2026 – prognozy ekspertów

Prognozy na drugą połowę 2026 roku wskazują na kontynuację trendu stabilizacyjnego. Oczekiwane wzrosty cen w skali roku mieszczą się w przedziale 2–5%, przy czym największe miasta mogą notować nieco wyższą dynamikę.

Nie widać przesłanek do gwałtownej korekty cen, ponieważ:

  • nie występuje nadpodaż mieszkań
  • bezrobocie pozostaje niskie
  • system bankowy jest stabilny

Jednocześnie tempo wzrostów z lat boomu raczej nie powróci w najbliższym czasie.

Czy 2026 to dobry moment na zakup mieszkania?

Z perspektywy inwestora 2026 rok wydaje się okresem równowagi. Rynek nie jest przegrzany, a jednocześnie nie oferuje wyraźnych przecen. Kluczowe znaczenie ma lokalizacja, standard nieruchomości oraz strategia finansowania.

Dla osób kupujących na własne potrzeby ważniejsze niż krótkoterminowe wahania cen są:

  • stabilność zatrudnienia
  • poziom zdolności kredytowej
  • długoterminowy horyzont inwestycyjny

Podsumowując, ceny mieszkań w Polsce w 2026 roku pozostają wysokie, lecz dynamika wzrostu wyraźnie wyhamowała. Rynek wszedł w fazę dojrzalszą, bardziej przewidywalną, co sprzyja racjonalnym decyzjom zakupowym. Dla świadomych uczestników rynku to czas analizy, selekcji i negocjacji – a nie panicznych decyzji.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *