Rynek najmu w Polsce – czy czynsze nadal będą rosnąć?
Rynek najmu w Polsce wchodzi w 2026 rok w fazę, którą ekonomiści określają jako „stabilny niedobór podaży”. Oznacza to, że liczba dostępnych mieszkań na wynajem nadal nie nadąża za popytem, co w praktyce utrzymuje presję na wzrost czynszów w największych miastach.
Z danych rynkowych oraz analiz instytucji takich jak NBP i GUS wynika, że w ostatnich latach czynsze rosły szybciej niż inflacja w wielu aglomeracjach, szczególnie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. W 2025 roku tempo wzrostu nieco wyhamowało, ale nie doszło do realnych spadków cen najmu.
- rynek nadal pozostaje rynkiem właściciela w dużych miastach
- popyt napędzają migracje wewnętrzne i napływ pracowników z zagranicy
- ograniczona dostępność kredytów utrzymuje wysoki udział najmu
- nowe inwestycje deweloperskie nie równoważą deficytu mieszkań
- czynsze pozostają w trendzie wzrostowym, choć bardziej selektywnym
czytaj więcej…
Spis treści
- Aktualna sytuacja rynku najmu w Polsce w 2026
- Co napędza wzrost czynszów
- Podaż mieszkań a luka mieszkaniowa
- Stopy procentowe i kredyty hipoteczne
- Prognozy 2026–2028: czy czynsze dalej wzrosną
- Wnioski dla najemców i inwestorów
Aktualna sytuacja rynku najmu w Polsce w 2026
Rynek najmu w Polsce w 2026 roku pozostaje silnie zróżnicowany regionalnie. W największych miastach presja cenowa utrzymuje się, podczas gdy w mniejszych ośrodkach wzrosty są bardziej umiarkowane.
W praktyce oznacza to:
- największe wzrosty czynszów w Warszawie i Trójmieście
- stabilizację w średnich miastach wojewódzkich
- większą konkurencję między wynajmującymi w mniejszych miejscowościach
- rosnące znaczenie mieszkań o niższym standardzie cenowym
Dane rynkowe wskazują, że w skali kraju czynsze nadal rosną, ale już nie w tempie dwucyfrowym jak w latach 2022–2023.
Co napędza wzrost czynszów
Na wzrost cen najmu wpływa kilka równoległych czynników strukturalnych, które nie znikają mimo cyklicznych spowolnień gospodarczych.
Najważniejsze z nich to:
- utrzymująca się wysoka migracja do dużych miast
- rosnące koszty utrzymania nieruchomości (energia, administracja, remonty)
- inflacyjne oczekiwania właścicieli mieszkań
- ograniczona liczba nowych lokali na wynajem długoterminowy
- rosnący segment najmu instytucjonalnego (PRS), który wpływa na ceny rynkowe
W efekcie rynek pozostaje napięty, a elastyczność cenowa jest ograniczona.
Podaż mieszkań a luka mieszkaniowa
Jednym z kluczowych problemów polskiego rynku nieruchomości pozostaje luka mieszkaniowa, która według różnych szacunków nadal sięga setek tysięcy lokali.
Konsekwencje tego zjawiska:
- przewaga popytu nad podażą w największych miastach
- wysoka konkurencja o mieszkania w dobrych lokalizacjach
- szybkie „znikanie” ofert z rynku najmu
- presja na wynajem nawet lokali o niższym standardzie
Deweloperzy koncentrują się głównie na sprzedaży mieszkań, a nie na budowie zasobu typowo czynszowego, co dodatkowo ogranicza równowagę rynkową.
Stopy procentowe i kredyty hipoteczne
Koszt finansowania zakupu mieszkania pozostaje jednym z kluczowych czynników wpływających na rynek najmu. Gdy kredyty hipoteczne są drogie, więcej osób pozostaje w sektorze najmu.
Obserwowane trendy:
- wysoka bariera wejścia w kredyt hipoteczny dla części gospodarstw domowych
- większa liczba osób wynajmujących „długoterminowo z wyboru lub konieczności”
- przesunięcie popytu z rynku kupna na rynek najmu
- zwiększony udział młodych dorosłych w najmie
To utrzymuje popyt nawet w okresach spowolnienia gospodarczego.
Prognozy 2026–2028: czy czynsze dalej wzrosną
Prognozy dla rynku najmu wskazują na dalszy, ale bardziej umiarkowany wzrost czynszów w kolejnych latach. Kluczowe będzie tempo rozwoju budownictwa oraz polityka mieszkaniowa państwa.
Możliwe scenariusze:
- scenariusz bazowy: wzrost czynszów zgodny lub nieco powyżej inflacji
- scenariusz presji: dalsze wzrosty w dużych miastach przy niedoborze podaży
- scenariusz stabilizacji: wyhamowanie wzrostów przy zwiększeniu podaży PRS
Najbardziej prawdopodobny pozostaje scenariusz mieszany, w którym różnice między rynkami lokalnymi będą się pogłębiać.
Wnioski dla najemców i inwestorów
Rynek najmu w Polsce w 2026 roku nadal pozostaje atrakcyjny inwestycyjnie, ale jednocześnie coraz bardziej wymagający dla najemców.
Wnioski kluczowe:
- najemcy muszą liczyć się z dalszą selektywnością rynku
- inwestorzy mogą nadal oczekiwać stabilnych stóp zwrotu
- lokalizacja staje się ważniejsza niż standard mieszkania
- rośnie znaczenie długoterminowych umów najmu
- rynek będzie coraz bardziej profesjonalizowany
Podsumowując, czynsze w Polsce najprawdopodobniej nadal będą rosły, ale tempo wzrostu będzie zależeć przede wszystkim od podaży nowych mieszkań oraz dostępności kredytów hipotecznych.